Городская жилая недвижимость: рост вопреки логике - Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Подводя итоги 2007 г. в ежегодном Обзоре элитной недвижимости Москвы и Подмосковья, компания «Калинка-Риэлти» отметила появление сразу нескольких трендов, обозначивших вектор профессионального роста всех участников рынка элитной недвижимости. Как показало исследование, проведенное Департаментом стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», основными тенденциями в 2007 г. рынка элитной недвижимости стали: •
Цены на жилье в Москве исчерпали потенциал быстрого роста, но и причин для их падения нет, об этом заявил главный финансовый директор ГК «ПИК» Евгений Лунеев, выступая на конференции Russia Investment Roadshow в Лондоне, передает «Интерфакс». «В конце прошлого года правительство Москвы выкупило у застройщиков большие объемы жилья на социальные нужды, благодаря чему они получили значительный кэш и спокойно пережили Новый год.
Дороговизна столичных отелей давным-давно побила все рекорды. В прошлом году стоимость проживания в номере бизнес-класса составляла 540 долларов, что на можно сказать на 200 долларов дороже чем в Нью-Йорке. В этом году цены в московских гостиницах оказались в 3 раза дороже чем в олимпийском Пекине, переживающем туристский бум.
 
27 августа 2008 | 10:24

Городская жилая недвижимость: рост вопреки логике / Москва

Рынок жилой недвижимости столицы - субстанция очень странная и противоречивая. Регулярно слышны разговоры о том, что цены на жилье скоро рухнут, но они продолжают расти. Или, скажем, панические крики о том, что рынок недвижимости в Москве переживает стагнацию, но регулярные «сводки с полей» безжалостно это опровергают. За первую половину 2008 года цены на квартиры в столице выросли в среднем на четверть, по остальным параметрам, таким как предложение и спрос, также были отмечены существенные изменения. Urbanus.ru с помощью ведущих экспертов рынка подвел итоги первого полугодия.

Общая ситуация

Одной из главных тенденций на рынке городской жилой недвижимости первой половины 2008 года стало сокращение предложения на первичном рынке. Аналитики называют несколько причин сложившейся ситуации. Прежде всего, это административно-правовые барьеры земельно-имущественных отношений. На простом человеческом языке это значит недостаточное количество площадей под застройку, сложности с получением прав на застройку и так дефицитных участков, увеличение доли социального жилья. Руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер также отмечает оживление покупательской активности, которая также влечет за собой снижение объемов предложения. «Продажи в существующих объектах-новостройках завершаются быстрее, чем новые объекты успевают выйти на рынок», - говорит он. Пик активности покупателей квартир в столице пришелся в этом году на март и апрель.

Второй, не менее важной тенденцией, можно назвать серьезный рост цен, в начале года стоимость квадратного метра увеличивалась на 3-4% в месяц. В марте 2008 года произошло событие, вызвавшее широкий резонанс общественности: в первую неделю первого весеннего месяца средневзвешенная стоимость квадратного метра, по данным аналитического центра IRN, превысила психологическую отметку в тыс. и составила 21 за м2. Тогда эта цифра удивила многих. Кого-то своей «заоблачной» высотой, кто-то наоборот заявил, что цифра занижена как минимум на 20%. Ведущих игроков риэлтерского рынка данные IRN возмутили. «Данным IRN, при всем нашем к ним уважении, я бы доверять не стал. Аналитический центр не является продавцом недвижимости, в связи с этим не может оперировать реальными цифрами. Возьмем, например, вторичный рынок жилья московского региона. Ежемесячно в столице заключается порядка 6 тыс. сделок, из них 1,5 тыс. проходят через нашу компанию. Мы видим цифры и можем их анализировать», - говорит председатель совета директоров корпорации «ИНКОМ» Константин Попов. По данным «Инком-Недвижимости», на тот момент средняя стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке, без учета элитной недвижимости, составляла ,9 тыс.

Буквально вслед за новостью о преодолении отметки в тыс. за м2. пошли разговоры о назревающем кризисе на рынке недвижимости. Отдельные аналитики прогнозировали падение цен на недвижимость до конца года даже на 50%. К примеру, Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений опубликовал отчет, в котором содержится прогноз о том, что жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца текущего года. Согласно оценкам ЦЭИ, существуют две причины назревающего падения цен на отечественном рынке жилья: продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией и глобальным экономическим кризисом, а также жесткая политика банков по отношению к должникам, вместе с высокой ставкой процентов по кредитам.

Новое на рынке

Одним из последствий быстрого увеличения цен на жилье стал рост спроса на комнаты в квартирах Москвы. Но и в этом, достаточно узком сегменте, можно наблюдать «палку о двух концах»: вслед за спросом стали расти и цены. Согласно данным исследования бюро недвижимости «Агент 002», за первые 6 месяцев текущего года цены в отдельных районах столицы увеличились на 52%, а средняя стоимость по состоянию на июль 2008 года составила 9 тыс. В настоящее время на продажу выставлено порядка 3 тыс. комнат в различных округах столицы.

Согласно данным статистики, большинство комнат, предлагаемая к продаже в центре Москвы, находится в трехкомнатных квартирах - 31%. Продажа одной комнаты в двухкомнатной и четырехкомнатной квартире встречается реже - в 19% и 16% соответственно. Вне границ ЦАО 50% комнат предлагается в трехкомнатных квартирах, 23% - в двухкомнатных и 11% - в четырехкомнатных квартирах. Говоря о стоимости квадратного метра в этом сегменте, стоит отметить, что «квадрат» в комнатах несколько отличается по стоимости от полноценной квартиры. В центре этот показатель колеблется от 74 до 473, вне Садового кольца средняя стоимость составляет 65.

За первые полгода стоимость комнат в Москве выросла в среднем на 34%. Лидерами роста стали ВАО, ЮВАО, САО и СВАО - 39%, 38% , 37% и 36% соответственно. Самые большое изменение цены затронуло комнаты в трехкомнатных квартирах столицы. Они подорожали на 52,7%. Стоимость комнат в двухкомнатных квартирах изменилась не столь значительно - 19,5%.

При покупке комнаты в квартире существует ряд отличий от подобной сделки с квартирой. Прежде всего, нужно соблюсти ряд условий: все соседи других комнат должны предоставить отказ от приобретения той комнаты, которую вы планируете купить, либо нотариус должен дать свидетельство о том, что уведомление с предложением купить комнату за соответствующую цену, было направлено всем соседям, но в назначенный на сделку срок они не явились. Соседи-собственники других комнат в коммунальной квартире имеют по закону 30 дней для принятия решения о покупке комнаты. В случае если в квартире имеется комната, которая не приватизирована, то нужно уведомить муниципалитет и получить у них отказ от покупки. «Часто владельцы не хотят, с тем чтобы соседи были в курсе относительно продажи комнаты или просто не желают им продавать собственность. Тогда они предлагают другой стороне «приобрести» объект права по безвозмездной сделке. Для покупателя это чревато признанием сделки ничтожной по суду, так как сделка дарения прикрывает на самом деле сделку купли-продажи комнаты», - говорит генеральный директор компании «Бергер и Партнеры» Юлия Кондратенко.

Предложение и спрос

Как уже было сказано выше, объем предложения с начала года конкретно сократился. В первую очередь это касается первичного рынка московского жилья. Если количество новостроек оставалось приблизительно на одном уровне, то предложение в квартирном выражении снизилось можно сказать в два раза, в зависимости от адреса, говорит начальник аналитической службы МИАН-Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. «Количество адресов в новостройках, выставленных на продажу в Москве в июне, по сути дела не изменилось по сравнению с прошлым месяцем и составило в среднем 337 адресов. Таким образом, можно констатировать, что предложение на первичном рынке недвижимости Москвы в течение всей первой половины года было достаточно постоянно. Вместе с тем, ассортимент предлагаемых квартир в этих новостройках постепенно сокращается.

По нашим оценкам, с начала года количество выставленных в них квартир на реализацию снизилось на 30-60% в зависимости от адреса», - приводит специалист данные мониторинга рынка. Но даже оставшиеся в наличии квартиры мало интересны массовому покупателю. Основной объем предложения приходится на жилье с количеством комнат от трех и выше, в общей сложности в среднем 70%, в то время как наибольшим спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные квартиры. Дефицитные «маленькие» квартиры, как правило, относятся к эконом-классу. В более высоких ценовых сегментах ситуация несколько получше.

Как видно из графика, элитное жилье на первичном рынке сегодня составляет половину от всего объема, предлагаемого к продаже. По данным компании «Новое качество», в этом сегменте рынка наблюдается относительная стабильность. В то же время, общее снижение предложения затронуло и квартиры высшего ценового диапазона. «Начало года характеризовалось некоторым снижением объемов предложения. Это было связано с тем, часть элитных квартир была снята с продажи накануне весеннего обострения спроса. К концу второго квартала снова наблюдалась некоторая отрицательная динамика, по большому счету затронувшая все районы ЦАО, что также объясняется сезонным снижением спроса в летний период», - говорит начальник департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество» Ольга Косенкова.

Что касается темпов ввода нового жилья, то по этому параметру в первой половине 2008 года лидировали Юго-западный, Центральный и Северо-западный административные округа. В этих районах объем предложения увеличился на 27%, 21% и 19% соответственно. Отрицательную динамику показали Восточный, Северный и Юго-восточный административный округа. Там предложение снизилось на 43%, 37% и 33% соответственно. Новые объекты элитного жилья в первом полугодии сосредоточились в ЦАО. На начало июля 2008 года в округе насчитывалось 34 новых строящихся домов, в 23 их которых уже стартовали продажи.

Прирост цен за первое полугодие составил 27%. В 2007 году такой же показатель составил в среднем 5%. В июне 2008 г. средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы составила 73 за м2. Максимальное значение этого показателя было зафиксировано в ЦАО - 775 за м2. При этом, в Центральном округе был отмечен минимальный рост цен, всего 16%. Самое дешевое предложение по рынку отмечено в ЮВАО, где стоимость квадратного метра составила 59. Наибольший рост цен был отмечен в ВАО, ЮАО и ЮВАО. «Это объясняется с одной стороны дефицитом предложения в данных округах. С другой стороны, причина повышенных темпов роста связана с замещением эконом-класса на бизнес в структуре предложения», - поясняет данные статистики Борис Флексер.

Ситуация с предложением на вторичном рынке не сильно отличается от рынка новостроек. По данным компании МИАН-Агенство недвижимости, количество предлагаемых к продаже квартир и комнат на конец отчетного периода составило 23 тыс. объектов (около 30 тыс. по данным компании МИЭЛЬ). Стоит отметить, что это в среднем в 2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы. Средневзвешенный уровень стоимости квадратного метра на конец июня составил 43. По сравнению с маем текущего года прирост зафиксирован на уровне 2,6%, что на 1% меньше, чем в мае относительно апреля. Наиболее заметное увеличение цен в июне по сравнению с маем было отмечено в сегменте типового жилья (2,8%) и эконом-класса (2,6%). В июне столичное жилье этих категорий стоило 44 и 51 соответственно. Прирост цен на квартиры бизнес-класса и элитные объекты зафиксирован на уровне 2,2% и 1,9% соответственно, средневзвешенный уровень стоимости м2 в этих сегментах составил 95 и 391. Общий же прирост стоимости «квадрата» на вторичном рынке жилья за первые 6 месяцев составил 30,6%.

На фоне снижения количества квартир в продаже, все сильнее заметно превалирование спроса над предложением. В начале первого полугодия покупательская активность значительно повысилась, пик ее пришелся на февраль и март, в элитном сегменте - на март-апрель. К началу лета количество заявок несколько поубавилось, если сравнивать с пиковыми месяцами, то можно сказать в 2 раза. На рост спроса во многом повлияла нестабильность на мировых финансовых рынках, она спровоцировала перетекание части инвестиционных активов в более стабильный сегмент жилья, как правило, элитного. В целом, по спросу складывается следующая картина: эконом-класс востребован, прежде всего, в качестве основного жилья, а вот все что дороже используется и в качестве жилья, и для инвестиционных целей. Естественно, нельзя говорить о том, что инвестиционная привлекательность эконом-класса мала, порой она даже выше, чем у остальных сегментов. Но в то же время «дешевые» квартиры являются насущной человеческой потребностью, в связи с этим чаще приобретаются именно для жизни.

Если по низшему ценовому сегменту отследить географию спроса достаточно сложно, скупается все, что есть на рынке, то по элитной жилой недвижимости можно проводить более интересные исследования. Так, по данным «Нового качества», наибольшим спросом пользуются ЦАО и ЗАО. Если взять центральный округ, то тут предпочтения распределяются следующим образом: на первом месте Остоженка, там хотят купить квартиры 20% клиентов, места со второго по четвертое делят Замоскворечье, Хамовники и Арбат, там хотят жить 15%. Патриаршим прудам и Плющихе отдают предпочтения 10% покупателей. Замыкают список Сретенка, Тверская и Китай-город, по 5%.

Перспективы

Завершающийся период летнего затишья уже скоро должен смениться всплеском активности, как покупателей, так и продавцов. Аналитики, правда, не прогнозируют такого бурного роста, как в начале года. Спрос по-прежнему будет высоким, а прирост цен составит порядка 2% в месяц. В сентябре-октябре, по инерции, цены могут подскочить на 3-4% в месяц, но это будет скорее временное явление, чем тренд на конец года. «Ожидать резких скачков стоимости квадратного метра ни в одну, ни в другую сторону в текущем году не следует. Дело в том, что настоящее время рыночные механизмы сформировались, в связи с этим без серьезного влияния на рынок извне на нем ничего не изменится. Ситуация может измениться, в частности, если произойдут изменения в российском законодательстве», - говорит начальник управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти» Елена Калинина. В то же время, факторы, способствующие росту цен, сохранятся, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «Продолжение падения курса доллара, инфляция, рост спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны людей, покупающих квартиры для проживания, в том числе и из других регионов России, на фоне ограниченных возможностей нового строительства в городе, развитие ипотечного кредитования», - перечисляет он основные причины роста цен квартирных метров.

Что касается предложения, то на сегодняшний день ощутимого прироста не ожидается. Эконом-класс все заметнее вытесняется в сторону Подмосковья, а «элит» перемещается за пределы Садового кольца. Основные надежды по росту предложения аналитики связывают с масштабными проектами в Подмосковье и на месте бывших промзон. Последние относятся, прежде всего, к элитному жилью. Риэлторы с большим нетерпением ждут старта продаж в ЖК «Садовые кварталы», строительство которого развернется на месте завода «Каучук», а покупатели - в мега-проектах Подмосковья.

Автор:


Читайте также:
Квадратный метр в домах под снос можно сказать на тыс. дороже обычной цены по рынку
Стоимость квадратного метра в домах сносимых серий может отличаться от похожего жилого «квадрата» на 0-800. Об этом Urbanus.ru сообщили в исследовательском отделе бюро недвижимости «Агент 002». Аналитики компании отмечают, что покупка квартиры в доме под снос давным-давно стала предметом для инвестиций. Популярность этого вопроса способствует постоянному росту цен на квартиры в сносимых домах.
Московская недвижимость продолжит дорожать на 20-30% в год.
Московская недвижимость продолжит дорожать на 20-30% в год. Такой вывод сделали специалисты Центра стратегического исследований (ЦСИ) "Росгосстраха" (РТС: RGSC), проанализировав тенденции рынка столичной недвижимости. "Цены на недвижимость в Москве, скорее всего, сохранят свои высокие темпы роста на уровне 20-30% в годовом исчислении в рублях.
Недвижимость Петербурга: цены продолжают расти
Несмотря на снижение потребительского спроса, которое отмечалось как на первичном, так и на вторичном рынках, цены на квартиры и частные дома, по большей части, показали рост. Исключение составили 4-комнатные квартиры и частные дома из кирпича.
Без цемента дом не построишь
Ведущие участники рынка недвижимости Красноярска провели круглый стол, на котором констатировали, что на берегах Енисея цены на жилье стабилизировались и до конца года не должны подняться. Однако у строителей вызывает обеспокоенность резкий рост цен на строительные материалы, темпы инфляции и мировой банковский кризис, который уже привел к стагнации на местном рынке жилья.
Московская недвижимость будет и дальше дорожать на 20-30% в год
Такой вывод сделали специалисты Центра стратегического исследований (ЦСИ) "Росгосстраха". Правда это произойдет, если нынешняя ситуация – сравнительно низкие объемы строительства нового жилья, приток инвестиционных ресурсов и рост доходов населения – останется неизменной.
Рост цен на недвижимость и ставок по кредитам сделал ипотеку недоступной для большинства россиян
Российские банки ужесточили соглашения кредитов на жилье, подняли ставки и величину первого платежа. Цена квадратного метра во многих городах продолжила стремительный рост. К заемщику предъявляется все больше и больше требований, так что скоро немногие жители России смогут им соответствовать.
Темп роста цен на элитную недвижимость за июнь - начало июля незначительно замедлился и составил в среднем 2-3%.
Темп роста цен на элитную недвижимость за июнь - начало июля незначительно замедлился и составил в среднем 2-3%, но наиболее востребованные объекты неизменно продолжают демонстрировать динамичный рост цен от 3 до 5%.
Квадратный метр к концу года будет стоить тыс
В ближайшем будущем цены на недвижимость в Москве продолжат свой рост и уже к декабрю 2008 года могут превысить тыс. за кв. м. Таким образом, прирост цен к декабрю 2007 года составит 45-50%, а декабрю 2006 – 65-70%. Такие данные привел в своем выступлении на Петербургском Ипотечном Форуме Геннадий Стерник, профессор кафедры экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов.
Столичные квартиры подорожали за неделю на 0,5 процента
Продолжает сохраняться июльская тенденция одинаковых темпов роста цен на недорогие квартиры и хорошую недвижимость. Лидерами роста стоимости на прошлой неделе выступили квартиры в современных монолитных кирпичных домах, которые прибавили 0,7 процента.
Столичное жилье подорожало за этот год на 20-30%, но покупать и сдавать в аренду все равно выгодно
Купить квартиру с целью сдачи ее в аренду до сих пор считалось делом невыгодным: низкие ставки не позволяли такую квартиру быстро окупить. Сегодня ситуация меняется, несмотря на внушительный рост стоимости недвижимости. Арендное жилье уверенно восстанавливает свои недооцененные позиции.

Оставить комментарий:
Имя:
Комментарий:
Код:


Недвижимость в России
Москва(463)
Санкт-Петербург(92)
Регионы России(38)
Ипотека(88)
Архив
   октябрь 2018   
П В С Ч П С В
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31
Комментарии
 Здраствуйте! Вас интересуют клиентские базы данных Москва Авену поручена роль шерпы. Шохин озабочен "интеллектом нации"(1)
 Johnson Москва По 39-ти адресам в Москве запрещено возведение объектов точечной застройки.(1)
 mixa6969 Регионы России Рядом с родной деревней Юрия Гагарина построят курорт(1)
 Dot Москва Московская недвижимость в 1,5 раза дороже петербургской(2)
 Alex Москва Московская недвижимость в 1,5 раза дороже петербургской(2)
Популярные
Рядом с родной деревней Юрия Гагарина построят курорт
По 39-ти адресам в Москве запрещено возведение объектов точечной застройки.
Московская недвижимость в 1,5 раза дороже петербургской
Сочи или Турция: что выберут инвесторы
В Новгороде эстонцы дарили программу энергосбережения
Строительный холдинг занял место правительства
В центре Петербурга будут строить более аккуратно и осмотрительно

Обратная связь
Авторские права на размещенные на сайте материалы принадлежат их законным владельцам.
2007-2018 © realtycontent.ru