Обзор рынка элитной недвижимости за 2007 год - Новости рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Цены на жилье в Москве исчерпали потенциал быстрого роста, но и причин для их падения нет, об этом заявил главный финансовый директор ГК «ПИК» Евгений Лунеев, выступая на конференции Russia Investment Roadshow в Лондоне, передает «Интерфакс». «В конце прошлого года правительство Москвы выкупило у застройщиков большие объемы жилья на социальные нужды, благодаря чему они получили значительный кэш и спокойно пережили Новый год.
Директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко награжден медалью ордена «За заслуги перед отечеством II степени». Соответствующий указ подписал президент РФ Владимир Путин. Награда присуждена за достигнутые трудовые успехи и многолетнюю добросовестную работу. Андрей Степаненко родился 6 февраля 1972 года в Ленинграде. В 1992 году окончил с отличием Ленинградский морской колледж.
По данным Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к концу I квартала этого года на первичном рынке жилой недвижимости Москвы предложение насчитывало 280 объектов, что на 42 проекта меньше чем в аналогичном периоде 2007 года. Таким образом, объем предложения за год сократился на 13%. За год резко сократилась доля панельных новостроек, находящихся в открытом предложении, а именно на 8%, что стало результатом тенденции смещения строительства жилья эконом-класса в область.
 
8 мая 2008 | 10:14

Обзор рынка элитной недвижимости за 2007 год / Москва

Подводя итоги 2007 г. в ежегодном Обзоре элитной недвижимости Москвы и Подмосковья, компания «Калинка-Риэлти» отметила появление сразу нескольких трендов, обозначивших вектор профессионального роста всех участников рынка элитной недвижимости.

Как показало исследование, проведенное Департаментом стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», основными тенденциями в 2007 г. рынка элитной недвижимости стали:

• комплексное развитие территорий для жилой и коммерческой застройки в рамках программ по реорганизации промышленных зон и сносу ветхих зданий,

• смещение строительной активности из Москвы (10,5%) в Московскую область (11,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья в России)

В первом полугодии 2007 года на первичном рынке жилой недвижимости увеличился объем предложений квартир с ценой более 20 000$ за м2. При этом во 2-м полугодии эта доля увеличилась на 17%. На вторичном рынке доля предложения квартир в этом ценовом диапазоне выросла на 10%. Наибольшую же часть, по-прежнему, формировали квартиры ценового диапазона от 10 000 до 20 000$ за м2. На их долю суммарно приходились до 65% от общего числа предложения.

В 2007 году было отмечено активное развитие всех сегментов загородного рынка. Темпы выхода новых проектов на рынок находились на рекордном уровне. За этот год в стадию активных продаж вышло более 70 коттеджных поселков различных классов, что практически в 2 раза больше, чем в 2006г.

По мнению Екатерины Румянцевой, Генерального директора «Калинка-Риэлти», более востребованными стали два новых формата жилья - апартаменты, в частности, в большом объеме предлагаемые в многофункциональных комплексах. А также - лофт  квартиры в переоборудованных, реконструированных под жильё промышленных или вновь построенных зданиях.

Показательным можно назвать следующий тренд: выход на рынок жилых комплексов, предлагающих квартиры с отделкой. Данное предложение является сильным маркетинговым преимуществом в условиях ужесточения конкуренции.

2007 г. показал, что в связи с увеличением объемов и масштабов проектов элитного жилья термин «элитное» постепенно изживает себя. В ближайшей перспективе можно прогнозировать, что на рынке дорогой недвижимости останется сегмент «Де люкс», а все остальные категории будут смещены и объединены в сегмент «Премиум».

Обзор не только подводит итоги предыдущего года, но и прогнозирует тенденции рынка элитной недвижимости в 2008 г.:

• рост цен не ниже 15%, а по наиболее удачным проектам с точки зрения расположения и качества строительства возможен рост цен до 25%;

• увеличение объема рынка за счет начала продаж крупных комплексных проектов элитной застройки (среди основных новых объектов: проект Парк-Сити и проект на территории бывшего предприятия РТИ «Каучук» в Хамовниках);

• снижение доли объектов точечной застройки за счет увеличения объема масштабных комплексных проектов. Точечные проекты будут появляться в виде реконструированных исторических зданий в центре Москвы;

• децентрализация рынка в связи с дефицитом строительных площадей в центре города, что в среднесрочной перспективе (2-3 года) приведет к изменению структуры рынка по районам расположения элитных домов.

Показатели, выявленные в результате анализа, представленного «Калинка-Риэлти», свидетельствуют об интенсивном развитии рынка, и профессиональной зрелости всех его участников, следствием чего является возросший спрос на услуги в области стратегического и инвестиционного консалтинга.

1. Экономическая конъюнктура.

Основные макроэкономические показатели. Прогнозы на 2008 г.

Подводя итоги ушедшего 2007 г., стоит отметить стабильное развитие российской экономики. Несмотря на негативные тенденции 4-го квартала, выраженные существенным повышением инфляции, экономика

России, по-прежнему, находится на подъеме. Это обусловлено существенным притоком инвестиций, а так же стабильным ростом цен на энергоресурсы. Рост ВВ П составил 7,6%.

Основной особенностью прошедшего 2007 г., с точки зрения экономического развития, стало масштабное увеличение объема инвестиций в основной капитал (121,1%) не только в сырьевой отрасли, но и в потребительских секторах.

При этом необходимо, отметить, что инфляция в 2007 г. превысила прогнозы Министерства экономического развития и торговли России и достигла 11,9% вместо запланированных 8%.

Основные экономические показатели в 2007г. достигли следующих значений:

Нефть, стоила в 2007 г. в среднем 69,3$ за баррель.

Рост золотовалютных резервов (ЗВ Р) в 2007 г. достиг очередной рекордной величины - 156,86%.

По оценке Федеральной службы государственной статистики России, рост объема инвестиций в 2007 г. в основной капитал составил 6 626,8 млрд. руб., или 121,1% к предыдущему году .

Темпы строительства в стране в 2007 году выросли на 19,4%.

Тенденции рынка недвижимости в 2007 г.:

• комплексное развитие территорий для жилой и коммерческой застройки, в рамках программ по реорганизации промышленных зон и сносу ветхих зданий;

• смещение строительной активности из Москвы (10,5%) в Московскую область (11,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья в России);

• снижение реальных рублевых цен в ряде объектов жилой недвижимости, благодаря укреплению российской валюты относительно американского доллара.

Средние цены на московскую элитную недвижимость и мировые цены на нефть (2003 - 2007 гг.)

По данным Минэкономразвития в 2008 г. ожидается:

1. Сохранение высоких цен на нефть (не менее 75 $ за баррель);

2. Дальнейшее падение курса доллара (до 24,1 руб./$);

3. Рост ВВ П составит 6,7%;

4. Укрепление позиций рубля и, как следствие, снижение конкурентоспособности российских производителей;

5. Рост цен на:

- электроэнергию до 14%;

- грузовые железнодорожные перевозки до 11%;

- газ до 25%;

6. Уровень инфляции - 8,5%;

7. Рост потребительских цен 10 - 11%;

8. Политическая ситуация в России будет стабильна;

9. Динамика роста оборота розничной торговли на уровне 9,5 - 10% годовых;

10. Цены на недвижимость будут зависеть от цен на нефть и ликвидности банковской системы России, а так же ситуации на фондовом и валютном рынках.

2. Жилищное строительство

Россия в целом В 2007 году в России было введено порядка 50 млн. м2. жилой площади.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Московской области, где введено 11,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, и в Москве - 10,5%.

Долевое распределение по объему строительства в основных регионах РФ

(2007 г., предварительные данные с учетом показателей за январь-сентябрь)

Москва. Новостройки

Прогноз ввода жилых площадей в Москве в период с 2007 по 2009 гг. составит около 16,3 млн. м2.

До 2025 года, согласно оценке Правительства Москвы, планируется простроить 85 млн. м2. жилья.

Москва. Вторичный рынок

Объем предложения вторичного рынка аналитики оценивают от 10 000 до 25 000 объектов (квартир и комнат). В целом участники рынка считают, что в 2007 году рынок предложения вторичного жилья сократился более чем на треть. Это связано с тем, что продавцы в 1-м полугодии 2007 г. придерживали квартиры из-за низкого спроса. В Москве много морально устаревших объектов, очевидна тенденция к уменьшению рынка вторичного жилья 2.

Цены

Средняя стоимость московского жилья достигла среднего европейского уровня при более низком качестве. В большинстве европейских столиц диапазон цен составляет от 3 000 до 10 000$ за м2., при этом стоимость элитного жилья в самых престижных районах выше.

Самые дорогие города мира по стоимости жилья в 2007 г. (по данным Global Property Guide,

стоимость жилья за 1 м2. в $, квартира площадью 120 м2. в центре города)

В Москве средняя стоимость квартир эконом-класса, включая квартиры в панельных домах, пятиэтажках и спальных районах в 2007 г. составила 564 за м2. Жилье бизнес-класса стоило в среднем 7 720$ (от 6 000 до 12 000$ за м2.), дорогое и элитное жилье от 13 000$ до 72 000$ за м2.

Ипотека

Показатели приобретения жилья с использованием ипотеки в 2007 году выросли на 2,4% по сравнению с 2006 годом, но их объем составил всего 7,47% от общего объема сделок купли-продажи жилья в Москве2.

По оценке компании «Калинка-Риэлти», доля элитных квартир, приобретенных в 2007 г. с использованием ипотеки, составила 19%

3. Первичный рынок элитного жилья г. Москвы

3.1. Общие показатели рынка продаж элитного жилья в 2007 г.

• О бщий объем предложения элитного первичного рынка по проектам, поступившим в продажу в 2007 году, составляет около 385 тыс. м2.;

• О бъем предложения первичного рынка элитных квартир в 2007 году составил ~2250 квартир в 48 объектах;

• В период январь-декабрь 2007 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости было совершено ~440 сделок (в ценовом диапазоне от 13 тыс. долларов и выше), что на 10% больше аналогичного показателя 2006г.;

• Средняя площадь проданных квартир в сегменте элитного жилья - 171,0 м2.;

• Средняя цена сделки за 2007 год на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 16 322$ за 1 м2.;

• Рост цен продаж при сравнении 4-го квартала 2006г. и 4-го квартала 2007 года составил в элитном жилье около 24%;

• Средний бюджет покупки элитного жилья ~ 2,785 млн. $;

• Общий объем продаж на рынке элитного жилья составил 2007 году - 1 168 млн. $.

3.2. Ценовое предложение первичного рынка

Наименьшая стоимость предложения на рынке элитного жилья зафиксирована в районе Замоскворечья (не включая проекты на Якиманке) ~ 13 000$ за 1 м2. и в районе Сретенки ~ 13 364$ за м2. Самыми дорогими остаются предложения новых домов в районе Остоженки. Однако следует учитывать, что во втором полугодии 2007 года к ним подтянулись цены на Патриарших прудах за счет начала продаж квартир в уникальном проекте, расположенном по адресу: Гранатный пер., вл. 8. Здесь стоимость 1 м2. варьируется от 000 до 000, что, по состоянию на декабрь 2007 г., является самым дорогим предложением на рынке.

Лидерство по ценам района Остоженки обусловлено выходом на рынок ряда эксклюзивных объектов, в которых ведутся закрытые продажи (Остоженка д. 9). C учетом долевого распределения рынка по различным ценовым сегментам средневзвешенная стоимость предложения составила во втором полугодии 2007 г. 17 625$ (что на 22% выше показателя первого полугодия 14 450$).

3.3. Структура предложения объектов по районам ЦАО

Структура предложения объектов по районам ЦАО в 2007 году значительно не изменилась.

На позициях лидера остаются районы Остоженка (25% от объема предложения), Хамовники-Плющиха (17%), Тверской (21%).

По сравнению с первым полугодием 2007 г., можно отметить рост предложения квартир в районе Тверской (+8%), Замоскворечье (+4%), Сретенка (+4%). В то время как предложение квартир в районах Остоженка, Арбат, Хамовники-Плющиха сократилось (в среднем на 5% по каждому району).

Предложение элитного жилья по районам ЦАО в % от общего числа объектов (сравнительная гистограмма по 1-му и 2-му полугодиям)

В структуре предложения элитного жилья по цене 1 м2. во 2-м полугодии 2007 г. произошли

значительные изменения.

Продолжилась тенденция первого полугодия по увеличению предложения квартир с ценой более 20 000$ за м2. Доля предложений квартир в данном ценовом диапазоне во 2-м полугодии увеличилась на 17%.

Также следует отметить, что низкий ценовый сегмент элитного жилья (8 500 - 10 000$) фактически ушел с рынка, освободив место дорогому бизнес-классу.

По-прежнему, большую часть предложения формирует недвижимость со стоимостью от 10 000 до 20 000$/м2. (75% от всего объема предложения).

Предложение элитного жилья по районам ЦАО в % от общего числа объектов (сравнительная гистограмма по 1-му и 2-му полугодиям)

Структура предложения элитного жилья по цене за 1 м2. (сравнительная гистограмма по 1-му и 2-му полугодиям 2007 г.)

3.4. Спрос

В структуре спроса на элитное жилье по районам ЦАО в 2007 году лидирующие позиции занимали район Остоженки (около 20% спроса), Хамовников-Плющихи (18% спроса), Арбата (15% спроса), Патриарших прудов (16% спроса), Тверской (12%), Замоскворечье (12%). Наименьшим спросом пользовались квартиры на Сретенке (3%) и Чистых прудах (4%).

Также в течение года продолжался рост спроса на дорогую жилую недвижимость (от 8 500 до 10 000$ за м2.), расположенную за пределами ЦАО . Популярность сохранили Северо-Западный, Западный,

Юго-Западный округа столицы.

Наибольшим спросом по площади квартир на элитном рынке жилья пользовались квартиры площадью от 100 до 170 м2

Долевое распределение спроса на элитные квартиры по районам ЦАО в 2007 г. (сводные экспертные данные)

Также в течение года продолжался рост спроса на дорогую жилую недвижимость (от 8 500 до 10 000$ за м2.), расположенную за пределами ЦАО . Популярность сохранили Северо-Западный, Западный, Юго-Западный округа столицы.

Наибольшим спросом по площади квартир на элитном рынке жилья пользовались квартиры площадью от 100 до 170 м2

3.5. Новые форматы дорогого жилья

В последнее время все более востребованными становятся два новых формата жилья - лофты и апартаменты:

1. Лофт - квартира в переоборудованном/реконструированном под жильё здании промышленного назначения, или вновь построенном здании.

Слово loft означает «чердак», в США так называют еще и верхний этаж торгового помещения или склада.

В современном российском обществе так обозначают авангардные решения в проекте, основными

отличительными чертами которого являются:

• большие по площади и просторные внутренние помещения;

• значительная высота потолка (от 4 метров);

• огромные окна от пола до потолка;

• элементы промышленного дизайна в интерьерных решениях.

2. Апартаменты происходят от французского слова “appartement” - квартира и изначально означают большое, роскошное помещение.

В мировой практике апартаментами в целом называют квартиры с сервисным обслуживанием, предназначенные для аренды на длительный срок. В России же под апартаментами понимают нежилое помещение, предназначенное для продажи в собственность или сдачи в долгосрочную аренду без права постоянной регистрации. Согласно определению, данному в нашем законодательстве, апартаменты - это нежилое помещение гостиничного типа, площадью от 40 м2., состоящее из двух и более комнат и имеющее кухонное оборудование.

На московском рынке сегодня предлагаются различные типы апартаментов.

К первому из них принадлежат апарт-отели - отели с номерами, функциональная зона которых включает кухню, укомплектованную необходимым набором бытовой техники. Апарт-отели принадлежат к категории гостиничной недвижимости, поскольку номера в них сдаются в аренду, как в обычном отеле. Ко второму типу можно отнести доходные дома, то есть дома с сервисным обслуживанием, все квартиры

которых сдаются в аренду. Основным отличием доходного дома от других видов апартаментов является то,

что помещения здесь размещены именно в жилом здании.

Третью категорию составляют кондо-отели - отели с номерами, оборудованными кухней, предполагающие продажу жилых единиц в постоянное владение физическим или юридическим лицам с их последующей вторичной сдачей в аренду.

К четвертой принадлежат апартаменты в составе многофункциональных комплексов - квартиры, предназначенные для длительного проживания без права регистрации. Именно этот формат наиболее приближен к жилой недвижимости в её классическом понимании.

В Москве формат апартаментов наиболее активно развивается на территории ММД Ц «Москва-Сити» - блоки апартаментов являются частью многофункциональных деловых комплексов и предоставляют своим владельцам возможность жить в том же здании, где они работают и проводят досуг, или организовывать представительские квартиры для временного проживания.

Основными отличительными чертами апартаментов в «Москва-Сити» являются:

• предоставление услуг по управлению и эксплуатации, включающие, помимо стандартного для элитного жилья набора, службу горничных, room-service и другие сервисные службы.

• окна от пола до потолка;

• панорамные виды на город с высоты птичьего полета;

• обязательное наличие полной социальной инфраструктуры в каждом проекте;

• формирование некой искусственной среды, позволяющей работать, жить и полноценно проводить досуг, в рамках одного здания;

• предоставление услуг по управлению и эксплуатации, включающие, помимо стандартного для элитного жилья набора, службу горничных, room-service и другие сервисные службы.

По состоянию на конец 2007 г. в стадии активной реализации находились 3 проекта с апартаментами в деловых комплексах ММДЦ «Москва-Сити»:

• Б ашня «Федерация» (участок №13, площадь апартаментов 78 500 м2., сроки реализации - 2006 - 2009 гг.)

Imperia Tower (участок №4, площадь апартаментов 45 000 м2., сроки реализации - 2006 - 2009 гг.)

«Город Столиц» (участок № 9, площадь апартаментов 101 440 м2., сроки реализации - 2006 - 2009 гг.)

В 2008 г. готовятся к выходу на рынок еще 4 проекта:

«Меркурий Сити Тауэр» (участок №14, площадь апартаментов 24 000, сроки реализации - 2007 - 2010 гг.);

«Евразия Тауэр» (участок №12, площадь апартаментов 20 000 м2., сроки реализации - 2007 - 2010 гг.);

• новый проект компании «Капитал Групп» (участок №16, площадь апартаментов 122 000, сроки реализации - 2008 - 2011 гг.);

• Б ашня «Россия» (участок № 17,18, площадь апартаментов 94 000, сроки реализации - 2008 - 2012 гг.).

Апартаменты, входящие в состав деловых комплексов на территории ММД Ц «Москва-Сити», по своей сути являются жильем, ориентированным на молодой динамичный, космополитичный сегмент покупателей. Можно выделить следующие категории:

• холостяцкая квартира;

• “бэби-апартмент” (квартира для детей 16+);

• квартира для молодой семьи;

• вторая квартира в городе;

• квартира для представительских целей;

• квартира временного проживания;

• квартира для сдачи в аренду;

Основные группы покупателей апартаментов это: главы семей, молодая семья без детей, холостяки, взрослые дети обеспеченных родителей, представители региональной элиты, а также инвесторы, приобретающие апартаменты с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду компаниям для деловых целей.

По данным «Калинка-Риэлти» в 2007 г., наиболее востребованными были апартаменты площадью от 150 до 200 м2., а так же менее 100 м2.

На настоящий момент до конца не ясен портрет конечного покупателя апартаментов в «Москва-Сити», поскольку все еще очень велика доля инвестиционных покупок в общем объеме приобретений. Однако уже понятно, что сформирован новый перспективный и динамично развивающийся сегмент

рынка дорогой недвижимости г. Москвы.

4. Вторичный рынок элитного жилья г. Москвы

4.1. Предложение3

При сравнении диапазона цен первичного и вторичного рынков следует отметить, что средняя стоимость предложения на первичном рынке ниже средней стоимости предложения на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что большинство квартир вторичного рынка предлагаются с первичной или конечной высококачественной отделкой. Исключение составляет район Патриарших Прудов. На первичном рынке начались продажи квартир в уникальном проекте, расположенном по адресу Гранатный пер., вл. 8, где стоимость квартир в среднем составляет 000 за м2.

Средние цены предложения на рынке вторичной элитной недвижимости в ЦАО ($ за м2.), годовой мониторинг 2007 г.

При сравнении цен рынка первичной и вторичной недвижимости можно отметить, что в среднем превышение цен вторичного рынка составляет 7,3%, но по отдельным районам разрыв цен значительно превышает средний показатель (+35% Замоскворечье, +19% Арбат, +30% Плющиха). Это, прежде всего, связано с начальной стадией строительства первичных проектов, предлагаемых к продаже (Плющиха, Замоскворечье), и сложившимися высокими ценам на качественную вторичную недвижимость в районе Арбата.

Наибольшую долю предложения вторичного рынка, по-прежнему, формируют квартиры ценового диапазона от 10 000 до 20 000$ за 1 м2. На их долю суммарно приходится до 65% от общего числа предложения.

В отличие от первичного рынка элитной недвижимости, на вторичном рынке доля предложения квартир в стоимостном диапазоне - более 20 000$ за 1 м2. на 10% выше и составляет около 35% от общего объема предложения вторичного рынка. Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке по данным второго полугодия 2007 года составила 18 525$ за м2.

Структура предложения первичного и вторичного рынка по стоимости 1 м2.

4.2. Спрос

В 2007 г. общая структура спроса на вторичное жилье по районам ЦАО сохранилась. Но лидирующее положение занимает не только район Остоженки (18%), как в 2006 г., но и Хамовники (18%), далее следуют:

Патриаршие пруды (15%), Арбат (15%), Замоскворечье (15%), Тверской (12%), прочие районы (7%).

Долевое распределение спроса на рынке вторичной недвижимости по районам ЦАО (3-й квартал 2007г.)

5. Итоги 2007 г. и прогноз развития рынка элитного жилья г. Москвы на 2008 г.

В 2007 г. наблюдались следующие тенденции на рынке элитного жилья г. Москвы:

• М осковский рынок элитной жилой недвижимости в 2007 г. оценивается компанией «Калинка-Риэлти» как рынок равновесия. После 2006 года рынок вошел в фазу стабилизации, темпы роста цен скорректировались. Активность покупателей в первом полугодии была невысокой, но к 4-му кварталу 2007 г. произошел рост активности на рынке, возросли покупательский спрос и объем продаж.

• Увеличение конкуренции между элитными проектами, а также тенденция к усилению влияния качества маркетинговой концепции проекта на его успех у покупателей отразились на увеличении спроса на консалтинговые услуги со стороны основных участников (застройщиков и инвесторов) рынка.

• 2007 г. был ознаменован выходом на московский рынок элитной недвижимости мировых брэндов в сфере архитектуры и дизайна. К отделке фасадов и разработке интерьеров внутренних помещений новых объектов, расположенных в центре города, были привлечены компания Armani Casa и студия YOO by Philipp Stark. Студия YOO by Philipp Stark, эксклюзивным агентом которой в России является «Калинка-Риэлти», в будущем году планирует участвовать в реализации еще нескольких проектов строительства дорогой недвижимости в Москве.

• Возрастает потребность московских девелоперов дорогой недвижимости в сотрудничестве с иностранными архитекторами. Разработкой проекта самой высокой башни в «Москва-Сити» (и самого высокого здания в Европе) для компании «СТТ Групп» занимается известный британский архитектор Norman Foster. Mirax Group привлекает японского архитектора Kiyonori Kikutake к созданию в районе Кутузовского проспекта комплекса «Небесные сады» (Paradise living), рассчитанного на 1 100 квартир. Архитектурный проект многофункционального комплекса «Юрий Долгорукий», строительство которого планируется компанией MosCityGroup (MSG) на территории «Экспоцентра», выполнен бюро Zaha Hadid Architects.

• О тмечается появление новых игроков на рынке элитной жилой недвижимости. Ряд компаний, специализировавшихся в основном на возведении жилья бизнес-класса, осваивает сегмент элитного жилья: компания Mirax Group

- реализация апартаментов в составе многофункционального комплекса «Федерация»;

- разработка проекта жилого комплекса «Небесные сады» на Кутузовском проспекте. компания «Капитал Групп»

- апартаменты в комплексе «Город столиц»;

- строительство элитного жилого дома «Имперский дом».

• В прошедшем году активно развивался новый сегмент рынка дорогой недвижимости - апартаменты в многофункциональных комплексах(в основном расположенных на территории ММД Ц «Москва-Сити»).

Компания “Калинка-Риэлти” прогнозирует в 2008 г. следующеиие тренды:

• Предполагаемый рост цен составит 15%, а по наиболее удачным проектам с точки зрения расположения и качества концепции возможен рост цен до 25%.

• О бъем рынка в 2008 г. увеличится за счет начала продаж в крупных комплексных проектах элитной застройки. Среди основных новых объектов, готовых к началу реализации, жилой комплекс «Парк-Сити» (Кутузовский пр-т, вл. 14а и 12; площадь участка - 14,3 га, из которых 3 га планируется отвести под парковую зону; площадь жилой части - 220 000 м2.; площадь офисной части - 85 000 м2.; площадь торговых помещений - 15 000 м2.) и проект жилого комплекса на территории, ранее принадлежавшей РТИ «Каучук», в Хамовниках (участок расположен между улицами Ефремова (д. 12 а) и Усачева (д. 11); площадь участка 10,2 га; площадь жилой части - 135 000 м2., площадь офисных помещений - 20 000 м2.; площадь торговых помещений - 45 000 м2.).

• Д оля объектов точечной застройки будет постепенно снижаться, за счет повышения доли масштабных комплексных проектов. Точечные проекты будут появляться в виде реконструированных исторических зданий в центре Москвы.

• В связи с увеличением объемов и масштабов проектов элитного жилья термин «элитное» постепенно нивелируется. В ближайшей перспективе можно прогнозировать, что на рынке дорогой недвижимости незыблемым останется сегмент Де Люкс, а все остальные категории будут смещены и объединены в сегмент «Премиум».

• Т енденция децентрализации рынка усилится ввиду дефицита строительных площадей в центре города, что в среднесрочной перспективе (2 - 3 года) приведет к изменению структуры рынка по районам расположения элитных домов.

• Н овым трендом ближайших лет будет выход на рынок жилых комплексов, предлагающих квартиры с отделкой. Данное предложение является сильным маркетинговым преимуществом в условиях ужесточения конкуренции. Идеи о реализации проектов с полностью отделанными квартирами возникали еще несколько лет назад, но их осуществление начинается только сейчас. Флагманом стала компания Mirax Group, на объектах которой в 2007 году появилась возможность приобретения квартир с отделкой, выполненной компанией Mirax Design.

6. Первичный рынок элитной загородной недвижимости

6.1. Общие показатели рынка загородной недвижимости в 2007 г.

По состоянию на декабрь 2007г. на рынке загородной недвижимости Подмосковья в активной продаже насчитывалось свыше 260 коттеджных поселков4 и поселков таунхаусов. Число выставленных на продажу объектов5 в этих поселках превышало 11 000.

В 2007 году Подмосковный рынок загородного жилья развивался рекордными темпами. За этот год в стадию активных продаж вышло более 70 коттеджных поселков различных классов, что практически в 2 раза больше, чем в 2006 г.

По классам распределение поселков, находящихся в активной стадии реализации на рынке Подмосковья было следующим:

Распределение поселков, находящихся в активной стадии реализации, по классам

Как видно из диаграммы, на долю элитного сегмента и наиболее близкого к нему сегмента «бизнес +», по состоянию на декабрь 2007г. приходилось 36% первичного рынка загородного жилья.

6.2. Структура предложения элитного загородного жилья

По состоянию на декабрь 2007 г. в сегменте элитного загородного жилья и сегменте «бизнес +» на первичном рынке в стадии активных продаж находилось порядка 100 поселков, а число объектов, выставленных в них на продажу, составляло порядка 3 000.

Из данных 100 поселков, порядка 30 были выведены на рынок в 2007 г., а в остальных продажи были начаты ранее 2007 г. В поселках, выведенных на рынок в 2007 г, среднее число объектов составило 117. В то время как, в поселках, реализация которых началась до 2007 г., среднее число объектов составляло 93.

Таким образом, в сегменте дорогого загородного жилья в 2007 году наблюдалась тенденция укрупнения поселков, чему способствовало и начало реализации ряда мега-проектов.

Наиболее заметными проектами в элитном и «бизнес +» сегментах, вышедшими в 2007 году на рынок, были следующие поселки:

Наиболее популярным у девелоперов сегмента дорогого загородного жилья было Новорижское направление, о чем свидетельствуют данные о вышедших на рынок в 2007 г. поселках: 49% из них находилось на Новорижском шоссе и только 7%. поселков находилось на Рублево-Успенском шоссе, 21% - на Калужском, по 7% на Минском и Киевском шоссе, по 3% на Дмитровском, Каширском и Лениградском шоссе. Связано это как с популярностью бренда Новорижского направления, так и с большей доступностью пригодных под застройку земель, в отличие от Рублево-Успенского шоссе.

Суммарное распределение вышедших на рынок в 2007г. поселков в элитном и “бизнес +” сегментах по направлениям

В долларовом эквиваленте объем предложения в сегменте дорогой загородной недвижимости составлял порядка 6,5 млрд. долларов.

По направлениям, распределение находящихся в активной продаже поселков элитного сегмента и сегмента «бизнес +» было следующим:

Распределение всех коттеджных поселков, находящихся в стадии активной реализации класса “бизнес +”, по направлениям

Распределение всех элитных коттеджных поселков Подмосковья, находящихся в стадии активной реализации, по направлениям

По состоянию на декабрь 2007 г. Новорижское шоссе было лидером по числу предлагаемых поселков - на его долю приходилось треть всех коттеджных поселков элитного класса и 44% поселков класса «бизнес +».

Количество элитных поселков, расположенных на Рублево-Успенском направлении, фактически равнялось количеству элитных поселков, расположенных на Новорижском направлении, но, по числу находящихся в продаже объектов, Рублево-Успенское направление уступало Новорижскому в несколько раз.

В сегменте «бизнес +» вторым по популярности направлением являлось Дмитровское, на долю которого приходилось 20% поселков этого класса.

По удаленности от МКАД , наибольшая доля (70%) поселков, принадлежащих сегментам элитного и бизнес-

класса располагалась на удалении от 11 до 30 км.

Суммарное распределение коттеджных поселков элитного и “бизнес +” классов по удаленности от МКАД

При этом наибольшее число элитных поселков предлагалось на удалении 11 - 20 км от МКАД (55% поселков), а поселков класса «бизнес +» - на удалении 21 - 30 км от МКАД (43% поселков).

Наиболее распространенным предложением в сегменте дорогого загородного жилья являлось возведение домов с привязкой к определенным земельным участкам по разработанному генплану.

На долю поселков с таким типом предложения приходилось более половины поселков, как в элитном сегменте, так и сегменте «бизнес +».

Распределение элитных коттеджных поселков, находящихся в активной реализации, по типам предложения

Распределение коттеджных поселков, класса “бизнес +”, находящихся в стадии активной продажи, по типам предложения

«дом» - в поселке предлагались строящиеся или готовые дома, привязанные к определенным участкам;

«подряд» - в поселке предлагались участки с обязательным подрядом на строительство;

«участок» - в поселке предлагались земельные участки без обязательного подряда на строительство;

• • знаком «/» разделены различные варианты предложений в поселке.

Доля поселков, в которых покупатель имел возможность приобрести участок с подрядом на строительство, составляла 30 - 40% от общего числа поселков в сегменте дорогого загородного жилья.

Приобрести земельный участок без подряда возможно было в 15% поселков элитного или «бизнес +» классов.

6.3. Ценовое предложение

За 2007 год рост долларовых цен на первичном рынке дорогой загородной недвижимости составил, в среднем 21,5%. При этом фактически весь 2007 год происходило укрепление рубля по отношению к доллару США, что также сопутствовало росту долларовых цен на домовладения в поселках.

Цены росли неравномерно в отдельных поселках увеличение цен на домовладения в долларовом эквиваленте достигало 30 - 35% за год, в то время как в менее удачных проектах, цены за год фактически не изменились.

На декабрь 2007г. на первичном рынке в элитном сегменте средняя цена домовладений составляла 4,4 млн. долларов, в сегменте «бизнес +» - 1,5 млн. долларов.

Средние цены на домовладения в элитных коттеджных поселках Подмосковья в зависимости от направления, млн. $

Средние цены на домовладения в коттеджных поселках Подмосковья класса “бизнес +” в зависимости от направления, млн. $

Самые дорогие поселки элитной категории традиционно располагаются на Рублево-Успенском и Новорижском

направлениях.

В сегменте «бизнес +» наиболее высокие средние цены наблюдались на мало престижных Каширском и Ярославском шоссе. Это связано с тем, что на данных направлениях некоторые строящиеся поселки по своим

качественным характеристикам вполне соответствуют сегменту «премиум», но, учитывая их не самое удачное

местоположение, они были отнесены к сегменту «бизнес +».

Стоимость земельных участков в строящихся поселках элитной категории начиналась от 29 000 долларов за сотку и достигало 250 000 долларов в поселках, расположенных на Рублево-Успенском направлении, в сегменте «бизнес +» стоимость земельных участков без подряда варьировалась от 14 500 до 30 000 долларов.

6.4. Спрос

В 2007 году наибольшим спросом в сегменте дорогой загородной недвижимости по прежнему пользовались Рублево-Успенское (40% запросов) и Новорижское (25% запросов) направления:

Структура покупательского спроса на дорогую загородную недвижимость в 2007г в зависимости от направления

По степени удаленности от МКАД , наибольшим спросом пользовались объекты, расположенные на расстоянии от 11 до 20 км. При этом 91% покупателей дорогой жилой недвижимости в Подмосковье рассматривали варианты, удаленные до 30 км от МКАД .

Структура покупательского спроса на дорогую загородную недвижимость в 2007г. в зависимости от удаленности от МКАД

По такой характеристике, как размер земельного участка, наибольшим спросом пользовались участки размером до 30 соток. Отчасти, это связано с тем, что на наиболее популярном у покупателей элитной загородной недвижимости Рублево-Успенском направлении размеры предлагаемых участков, зачастую, весьма ограниченны.

75% покупателей интересовались участками размером до 40 соток.

Структура покупательского спроса на дорогую загородную недвижимость в 2007г. в зависимости от площадей земельных участков

В структуре спроса по площадям домов доминировал спрос на дома площадью от 401 до 600 м2.

На долю таких площадей приходилось 38% запросов клиентов:

Структура покупательского спроса в зависимости от площади дома

В 2007 году наиболее востребованными у покупателей элитной загородной недвижимости были предложения с бюджетом покупки от 1,5 до 3 млн. долларов США. На долю объектов, укладывающихся в этот бюджет, поступило свыше 70% запросов от потенциальных п окупателей.

Структура покупательского спроса в зависимости от бюджета покупки

7. Итоги 2007 г. и прогнозы развития загородного рынка элитного жилья на 2008 г.

На рынке элитного жилья Подмосковья можно выделить следующие тенденции:

• 2007 год ознаменовался активным развитием всех сегментов загородного рынка. Темпы выхода новых проектов на рынок находились на рекордном уровне и превысили прошлые годы в 2 и более раз. Элитный сегмент дорогой загородной недвижимости также активно развивался, число поселков увеличивалось, сами поселки укрупнялись. Тем не менее, несмотря на прогнозируемое многими экспертами рынка перенасыщение в сегменте элитной загородной недвижимости, этого не произошло. Конкуренция между проектами увеличилась, но спрос на качественные загородные поселки, несмотря на значительное увеличение предложения, оставался стабильным. Проекты же, испытывающие трудн


Читайте также:
Обзор московского рынка недвижимости по итогам апреля 2008 года
Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Апрель 08 К мар 08 Индекс стоимости жилья  (сред. уровень цен на жилье) 5.306 пункт. +5,8 % Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +4,62 %/мес -1,3 % Индекс доходности жилья  (сравн. жилья с банк. депоз.) 8,27 б/деп +1,5 б/д После резкого подорожания московского жилья в январе-марте этого года, итоги апреля были, в общем-то, очевидны.

Оставить комментарий:
Имя:
Комментарий:
Код:


Недвижимость в России
Москва(463)
Санкт-Петербург(92)
Регионы России(38)
Ипотека(88)
Архив
   август 2018   
П В С Ч П С В
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31
Комментарии
 Здраствуйте! Вас интересуют клиентские базы данных Москва Авену поручена роль шерпы. Шохин озабочен "интеллектом нации"(1)
 Johnson Москва По 39-ти адресам в Москве запрещено возведение объектов точечной застройки.(1)
 mixa6969 Регионы России Рядом с родной деревней Юрия Гагарина построят курорт(1)
 Dot Москва Московская недвижимость в 1,5 раза дороже петербургской(2)
 Alex Москва Московская недвижимость в 1,5 раза дороже петербургской(2)
Популярные
Рядом с родной деревней Юрия Гагарина построят курорт
По 39-ти адресам в Москве запрещено возведение объектов точечной застройки.
Московская недвижимость в 1,5 раза дороже петербургской
Сочи или Турция: что выберут инвесторы
В Новгороде эстонцы дарили программу энергосбережения
Строительный холдинг занял место правительства
В центре Петербурга будут строить более аккуратно и осмотрительно

Обратная связь
Авторские права на размещенные на сайте материалы принадлежат их законным владельцам.
2007-2018 © realtycontent.ru